Nowelizacja ustawy deweloperskiej – analiza proponowanych zmian
Priorytetowym celem zmian dotyczących tzw. „ustawy deweloperskiej” (ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) jest zapewnienie skutecznej i bardziej efektywnej ochrony nabywców mieszkań, a także poprawa obrotu prawnego na rynku deweloperskim. Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji, a jego pomysłodawcą oraz autorem jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Aktualnie za najpopularniejsze na rynku deweloperskim uważane są transakcje oparte na systemie otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia, które stanowią ponad 90 proc. wszystkich rachunków powierniczych. Oprócz ww. rachunków deweloper może także korzystać z zamkniętego rachunku powierniczego oraz otwartego rachunku powierniczego z umową gwarancji ubezpieczeniowej lub z umową gwarancji bankowej. Warto jednak zaznaczyć, że korzystanie z klasycznego, otwartego rachunku powierniczego było dla deweloperów wariantem najtańszym, a przy tak niewielkim zainteresowaniu innymi formami zabezpieczeń – też najbardziej dostępnym, więc najczęściej wybieranym. Korzystanie przez deweloperów z otwartych rachunków powierniczych, co do zasady, wiąże się także z etapowym wypłacaniem środków przez bank deweloperowi w miarę postępu prac związanych z realizacją prac budowlanych inwestycji określonych w umowie. W takich okolicznościach inwestycja realizowana jest ze środków wpłacanych przez przyszłych nabywców, a nie jak w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych, ze środków pochodzących z kredytu czy środków własnych deweloperów.
Wspomniany projekt zmian do ustawy deweloperskiej przewiduje likwidację otwartych rachunków bez gwarancji lub ubezpieczenia. Dzięki takiemu rozwiązaniu, upadłość dewelopera będzie wiązała się z możliwością odzyskania wpłaconej przez nabywcę kwoty. W przypadku obejmującym zaprzestanie budowy, to po stronie banku spoczywać będzie obowiązek rozwiązania umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego i zwrotu nabywcy wszystkich zgromadzonych tam pieniędzy. Dodatkowo, na deweloperze, który w dniu wejścia w życie zmian do ustawy realizuje przedsięwzięcie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, będzie spoczywał obowiązek jej zawarcia w terminie do 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy. Efektem wspomnianego założenia dokonanego przez autorów projektu, ma być otrzymanie takiej sytuacji na rynku nieruchomości, która wykluczy istnienie inwestycji w żaden sposób niezabezpieczonych.
Brak jakiegokolwiek uregulowania przepisów w zakresie ochrony nabywcy w przypadku upadłości dewelopera okazało się nie mniej ważnym czynnikiem do planowanych zmian. Dotychczasowo, nabywcy mogli dochodzić swoich roszczeń jedynie na podstawie zasad ogólnych, a także nierzadko zostawali obarczani nieuniknionym obowiązkiem spłaty zaciągniętego na zakup mieszkania kredytu hipotecznego. Podobnie wygląda sytuacja upadłości banku, w którym prowadzony jest taki rachunek. Zgodnie z zapisami zmian do ustawy, nabywcy mieszkania nie grozi już utrata całej sumy pieniędzy wpłaconej na taki rachunek – otrzymają oni do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (co dotychczas było zagwarantowane), a deweloper będzie musiał niezwłocznie, nie później niż do 30 dni, zawrzeć umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem oraz poinformować o tym nabywcę. Jeśli deweloper nie wypełni wyżej wymienionych zobowiązań, nabywca będzie mógł skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej.
Kolejną, istotną planowaną zmianą jest obowiązek nałożony na deweloperów polegający na odprowadzaniu składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie stanowił rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Wspomniana wcześniej składka odprowadzana będzie od każdej wpłaty nabywcy mieszkania dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wysokość stawki będzie określona w rozporządzeniu Ministra ds. Budownictwa, a jej maksymalna wysokość nie może przekraczać kolejno:
– 5% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
– 1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Zgodnie z założeniami poczynionymi przez UOKiK takie rozwiązanie gwarantuje skuteczne zabezpieczenie dla nabywców mieszkań. Biorąc pod uwagę wspomniany wyżej limit zwrotu środków z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, należy zaznaczyć, że kwoty ponad ten limit obecnie nie są zwracane, a dochodzić ich można wyłącznie na drodze cywilnej. Natomiast nowelizacja przewiduje przy zaistnieniu takiej sytuacji udogodnienie dla nabywcy polegające na tym, że w przypadku przekroczenia ww. limitu otrzyma on brakującą kwotę właśnie z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Z drugiej strony, może to generować spore koszty z punktu widzenia deweloperów – dlatego też krytykowana jest min. przez Polski Związek Firm Deweloperskich, który jako argument podnosi, iż generowane przez planowane zmiany koszty są niepokojąco wysokie, a w obecnych warunkach rynkowych oraz różnych problemach branży deweloperskiej, mogą niejednokrotnie decydować o nierentowności konkretnego przedsięwzięcia.
Należy także wspomnieć, że projekt zmian reguluje także zasady związane z zawieraniem umów rezerwacyjnych, a mianowicie określa, że strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy związane jest z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość takiej opłaty rezerwacyjnej nie może jednak przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Podsumowując, planowane zmiany nie są dalekie od wzbudzania kontrowersji zarówno po stronie deweloperów, jak i potencjalnych nabywców. Jednak ostateczny kształt zmian będzie można ocenić dopiero po przejściu projektu na bardziej zaawansowany poziom prac legislacyjnych.
Autor: Magdalena Piesak
